Les frais de notaire d’un achat immobilier sont d’abord des impôts. Dans l’ancien, les droits de mutation atteignent 6,3185 % du prix là où le département applique 5 %, selon Notaires de France. Dans le neuf vendu avec TVA, un taux réduit les ramène sous 1 %. Le notaire perçoit, lui, des émoluments réglementés et ses débours.
Trois postes sous une étiquette trompeuse
L’expression laisse croire que la somme rémunère l’officier public. C’est faux pour l’essentiel. Notaires de France, dans sa page consacrée aux frais d’acquisition mise à jour le 11 février 2026, les dit essentiellement composés d’impôts et préfère parler de frais d’acquisition. La fiche « Frais de notaire : de quoi s’agit-il ? » de Service Public, vérifiée le 5 août 2026, en détaille les composantes :
- les droits et taxes reversés à l’État et aux collectivités : droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, TVA sur la rémunération du notaire ;
- les émoluments, une rémunération à tarif réglementé, identique quel que soit le notaire ;
- les débours, sommes que l’étude avance pour votre compte.
Le premier poste écrase les autres et ne se discute pas. La commission d’une agence n’en fait pas partie : elle relève d’un autre contrat. Le tout s’ajoute au prix dans votre plan de financement, au même titre que les autres dépenses recensées dans le panorama des prix toulousains.
Droits de mutation : ce que prélèvent département, commune et État
Les droits de mutation à titre onéreux, ou DMTO, s’appliquent au taux normal à la vente d’un bien ancien.
Trois taux qui s’additionnent
Impots.gouv.fr, dans sa réponse sur les frais payés chez le notaire modifiée le 17 juillet 2026, décompose la charge :
- une part départementale de 3,80 % (article 1594 D du CGI), modulable par le conseil départemental entre 1,20 % et 4,50 % ;
- une taxe additionnelle communale de 1,20 % (article 1584) ;
- un prélèvement de l’État pour frais d’assiette et de recouvrement, égal à 2,37 % de la part départementale (article 1647, paragraphe V).
Avec un taux départemental de 4,50 %, l’ensemble ressort à 5,80665 % du prix ; à 5 %, il monte à 6,3185 %.
Un plafond relevé à 5 % jusqu’en mars 2028
L’article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 autorise les départements à dépasser 4,50 %, sans excéder 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Le taux atteint désormais 5 % dans la plupart des départements, constate Notaires de France.
La hausse épargne l’acquéreur dont le bien constitue une première propriété destinée à sa résidence principale : selon Service Public, celui qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux années précédant l’acte. Au 1er avril 2028, chaque département concerné revient au taux qu’il appliquait le 31 janvier 2025. La même loi permet aussi au département de réduire ou supprimer les droits sur une première propriété occupée au moins cinq ans à titre principal (article 1594 F septies du CGI).
Exemple à Toulouse, sur un prix fictif
Le tableau d’impots.gouv.fr au 1er juin 2026, le plus récent publié, fixe la Haute-Garonne à 5 % et maintient 4,50 % pour les primo-accédants. Pour un appartement ancien fictif de 250 000 euros :
- part départementale : 12 500 euros ;
- taxe communale : 3 000 euros ;
- frais d’assiette : 296,25 euros ;
- total : 15 796,25 euros, contre 14 516,63 euros pour un primo-accédant.
L’écart, près de 1 280 euros, tient au seul statut de l’acheteur : signalez le vôtre au notaire dès l’avant-contrat.
Émoluments, débours, sécurité immobilière : le reste de la note
Le barème des émoluments
Les émoluments du notaire suivent le barème dégressif de l’article A444-91 du Code de commerce, appliqué tranche par tranche :
- 3,870 % jusqu’à 6 500 euros ;
- 1,596 % de 6 500 à 17 000 euros ;
- 1,064 % de 17 000 à 60 000 euros ;
- 0,799 % au-delà.
Sur l’appartement fictif de 250 000 euros, le calcul donne 2 394,75 euros hors taxe, soit 2 873,70 euros avec la TVA à 20 % que Service Public indique pour la métropole.
Débours et formalités
Les débours remboursent ce que l’étude règle à des tiers : cadastre, service de publicité foncière, documents d’urbanisme, selon impots.gouv.fr ; géomètre-expert ou syndic, complète Notaires de France. Leur total varie selon le dossier. S’y ajoutent des émoluments de formalités, facturés au forfait.
La contribution de sécurité immobilière
L’État perçoit enfin la contribution de sécurité immobilière à la publication de l’acte (article 879 du CGI) : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 euros, d’après impots.gouv.fr et Notaires de France. Sur l’exemple : 250 euros.
Addition faite, l’achat ancien fictif mobilise 18 919,95 euros hors débours et formalités, soit environ 7,6 % du prix, ou 17 640,33 euros pour un primo-accédant.
Frais de notaire ancien ou neuf : la TVA change la donne
Dans le neuf, l’impôt principal change de nature. Le promoteur vend un logement neuf soumis à la TVA, déjà comprise dans le prix. Quand la vente relève de cette taxe, l’article 1594 F quinquies du CGI ramène la taxe de publicité foncière à un taux réduit de 0,70 %. Les autres lignes suivent :
- frais d’assiette abaissés à 2,14 % de la part départementale (article 1647) ;
- aucune taxe communale dans la colonne du taux réduit d’impots.gouv.fr ;
- contribution de sécurité immobilière inchangée ;
- émoluments sur le même barème, l’article A444-91 visant la vente de gré à gré sans distinguer l’âge du bien.
Impots.gouv.fr chiffre l’exemple d’un bien neuf de 100 000 euros : 700 euros de taxe, 15 euros de frais d’assiette et 100 euros de contribution, soit 815 euros. Les frais de notaire du neuf restent donc sans commune mesure avec ceux de l’ancien.
VEFA : la TVA dans le prix, pas sur la note
En vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur notifie le projet d’acte au moins un mois avant la signature, rappelle Service Public dans sa fiche sur la VEFA vérifiée le 18 septembre 2026 : demandez alors le chiffrage des frais. La TVA, comprise dans le prix versé au promoteur, n’y figure pas.
Récent ne veut pas dire neuf
L’article 257 du CGI qualifie de neufs les immeubles achevés depuis cinq ans au plus, mais l’article 256 ne soumet à la TVA que les livraisons d’un assujetti agissant en tant que tel. Un appartement de trois ans revendu par le particulier qui l’habitait échappe en principe à cette taxe : l’acheteur paie alors les droits de l’ancien. Faites confirmer le régime avant de bâtir votre budget sur 0,70 %.
Qui paie, quand, et ce qui se négocie
L’acheteur règle tout le jour de la signature
L’article 1593 du Code civil met les frais d’actes à la charge de l’acheteur. Service Public, dans sa fiche sur la signature de l’acte d’un logement existant (vérification du 29 octobre 2026), ajoute que les parties peuvent en décider autrement et que l’acquéreur verse prix et frais le jour même.
Le notaire reverse ensuite les taxes au Trésor public, fait publier l’acte, puis transfère le prix au vendeur une fois l’enregistrement acquis.
Ce qui se discute, ce qui ne bouge pas
Droits de mutation, contribution de sécurité immobilière et TVA ne se négocient pas. Seuls les émoluments offrent une marge, étroite : l’article R444-10 du Code de commerce plafonne la remise sur émoluments à 20 %, et l’article A444-174 la cantonne à la part calculée sur les tranches de prix égales ou supérieures à 100 000 euros. La fiche de Service Public mentionne 150 000 euros ; le Code de commerce en vigueur retient 100 000 euros. La remise doit bénéficier à tous les clients de l’étude, à l’identique.
Sur l’exemple fictif, la tranche au-delà de 100 000 euros produit 1 198,50 euros d’émoluments hors taxe : la remise plafonne donc à 239,70 euros hors taxe.
Le levier le plus fort reste le prix, base de chaque taux. Un rabais allège aussitôt les droits, d’où l’intérêt de connaître les marges de discussion observées. Chiffrez les frais dès que vous envisagez de rédiger une proposition au vendeur, en demandant au notaire le devis écrit détaillé que recommande Service Public.
Prochaine étape : avant l’avant-contrat, demandez à l’étude le taux départemental applicable à votre acte et vérifiez votre statut de primo-accédant.
Frais de notaire : vos questions
Avoir chacun son notaire coûte-t-il plus cher ?
Non. La fiche de Service Public sur l’acte de vente d’un logement existant indique que le montant des frais reste identique quand vendeur et acheteur ont chacun leur notaire : les deux études se partagent la rémunération, sans supplément pour l’acquéreur. Le barème des émoluments étant fixé par le Code de commerce, le choix de l’étude ne modifie pas non plus le tarif réglementé. Vous restez libre de choisir le vôtre.
Un primo-accédant paie-t-il moins de droits de mutation ?
Oui, dans les départements qui ont relevé leur taux. La hausse au-delà de 4,50 % permise par la loi de finances pour 2025 ne vise pas l’acquéreur d’une première propriété destinée à sa résidence principale. En Haute-Garonne, passée à 5 % selon le tableau d’impots.gouv.fr au 1er juin 2026, il reste taxé à 4,50 %. Le département peut aussi voter une réduction propre, contre un engagement d’occupation de cinq ans.
Quand le notaire rend-il le reliquat de la provision ?
Après l’enregistrement de l’acte au service de publicité foncière. Service Public explique que le notaire adresse alors à l’acheteur, par chèque ou virement, les fonds restés à son crédit, avec l’état détaillé des frais. Si la provision a manqué, il réclame au contraire un complément avant d’envoyer le titre de propriété, reçu environ six mois après la signature sous la forme d’une copie revêtue des cachets de l’administration fiscale.